Cuando aparece una mancha de humedad en el techo del vecino, la primera discusión nunca es técnica: es quién paga. Y la respuesta depende de un detalle que mucha gente desconoce: en qué tramo exacto está la fuga. En esta guía te explicamos dónde está la frontera entre lo comunitario y lo privativo, y cómo se reparten reparación y daños.
La frontera: elemento común contra elemento privativo
La Ley de Propiedad Horizontal considera elementos comunes las conducciones generales del edificio. En la práctica, la regla que aplican peritos y administradores es sencilla: desde la bajante o el montante general hasta la llave de paso de tu vivienda es comunitario; de la llave de paso hacia dentro es tuyo.
Por eso lo primero que hace un fontanero al llegar no es reparar: es localizar el punto exacto. De ese punto depende quién asume la factura, y sin él la comunidad y el propietario se pasan la pelota durante semanas.
- ·Bajante general de aguas fecales o pluviales: comunitario
- ·Montante de agua fría hasta el contador o la llave de abonado: comunitario
- ·Tuberías empotradas dentro de tu vivienda: privativo
- ·Sifón, latiguillos, grifería y desagües de tus aparatos: privativo
- ·Tubería que discurre por el falso techo del vecino pero da servicio solo a tu piso: privativo, aunque esté en su casa
Reparación y daños se pagan por separado
Este es el punto donde más gente se equivoca. Son dos conceptos distintos y pueden corresponder a bolsillos distintos.
La reparación de la avería la paga el propietario del tramo: la comunidad si es común, tú si es privativo. Los daños causados (el techo del vecino, sus muebles, su pintura) los cubre el seguro de quien sea responsable del tramo, y suelen tramitarse aparte.
Puede darse el caso de que la comunidad pague la reparación de la bajante y el seguro de la comunidad pague la pintura del vecino, sin que tú pongas nada. Y al revés: una fuga en tu latiguillo la pagas tú y los daños los cubre tu seguro de hogar.
Qué hacer el primer día
La prioridad es cortar el agua y documentar. Cuanto más tarde se localice el origen, más se discute después sobre el alcance de los daños.
- ·Cierra la llave de paso de tu vivienda y comprueba si la fuga se detiene
- ·Si no se detiene, es señal de que el tramo es comunitario: avisa al administrador
- ·Haz fotos y vídeo con fecha del punto de la fuga y de los daños
- ·Pide al fontanero un informe escrito que indique el tramo exacto
- ·Da parte a tu seguro aunque creas que no es tu responsabilidad
Por qué el informe del fontanero decide la discusión
Los peritos de las aseguradoras trabajan con el informe técnico. Un documento que diga "fuga en codo de bajante comunitaria en el forjado entre 2º y 3º" cierra la discusión; uno que diga "fuga de agua" la abre.
Por eso conviene que la [detección de la fuga](/blog/como-detectar-fuga-agua-oculta) la haga alguien que trabaje con cámara termográfica o gas trazador y entregue informe. Sale más barato que dos meses de burofaxes entre vecinos.
Nosotros entregamos siempre informe escrito con el punto localizado y factura desglosada, que es lo que te van a pedir tanto la comunidad como el seguro.
Preguntas frecuentes
La fuga viene de mi piso pero la tubería es comunitaria. ¿Quién paga?
La reparación la paga la comunidad, porque el tramo es común aunque discurra por tu vivienda. Los daños al vecino los cubre el seguro comunitario. Necesitas el informe técnico que identifique el tramo.
¿Puedo reclamar a la comunidad si ya he pagado la reparación?
Sí, si acreditas con informe y factura que el tramo era común. Conviene comunicarlo por escrito al administrador antes de reparar, salvo urgencia manifiesta.
¿Y si el vecino no me deja entrar a localizar la fuga?
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a permitir el acceso para reparaciones necesarias. Lo habitual es que el administrador lo gestione; si no, se requiere por burofax.
¿Cuánto tarda en localizarse una fuga oculta?
Con equipo de detección, entre 30 y 90 minutos en la mayoría de casos. Sin equipo, se acaba picando pared a ciegas, que es más caro y más lento.
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